Bożena Myszczyszyn

Specjalista ds. kredytów hipotecznych

Archiwa
Czerwiec 2017
P W Ś C P S N
« Kwi    
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  

hipoteka łącznaHIPOTEKA ŁĄCZNA a PCC-3. Ile deklaracji należy złożyć ?

Zmiana treści hipoteki / dopisanie wierzytelności / podwyższenie kwoty hipoteki …

Co z PCC-3 ?

Przeczytaj też PCC-3 Instrukcja wypełniania

Impulsem do napisania artykułu i szukania odpowiedzi było pytanie, które otrzymałam od jednego z klientów :  

 

Wraz z żoną (wspólnota majątkowa) kupiliśmy od developera mieszkanie i miejsce parkingowe (za kwotę m.in. z kredytu). Bank ustanowił hipoteką łączną. Czy to oznacza, że podatek wyniesie 19×2 =38 pln?

 

 

W sytuacjach zabezpieczania kredytu hipoteką łączną, nie zastanawiałam się nad tym, ile razy płacimy podatek za hipotekę. Było dla mnie oczywiste, że skoro opłatę sądową za hipotekę płaci się raz to i podatek jest jeden. Takiej też odpowiedzi udzieliłam klientowi informując jednocześnie, iż nie jestem doradcą podatkowym i powinien zwrócić się z zapytaniem do urzędu skarbowego.

 

Przy okazji wyjaśniania innych kwestii trafiłam na interpretacje podatkowe dot. hipoteki łącznej i niestety musiałam zweryfikować swoje wcześniejsze stanowisko – sprostowałam również informację udzieloną klientowi i zapytałam, czy wyjaśnił tę kwestię z urzędem skarbowym …

 

Tak, zapytałem w US w sekcji PCC oraz prawnika od dewelopera. W obu przypadkach uzyskałem taka samą odpowiedź, że pomimo hipoteki łącznej opłata wynosi 19 zł, a nie jak myślałem 19×2 ! ?

 

 

Czy odpowiedź jest prawidłowa ?

 

 

poniżej efekt moich poszukiwań …

 

KILKA FAKTÓW

 

20 lutego 2011 r. weszła  w życie ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw , skutkująca m.in.

  • zniesieniem podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną
  • możliwością rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym 
  • możliwością zastąpienia wierzytelności
  • możliwością zabezpieczenia wielu wierzytelności jedną hipoteką ( dopisanie kolejnej wierzytelności do hipoteki już istniejącej w drodze zmiany treści hipoteki)

 

Jednocześnie nic się nie zmieniło w przepisach podatkowych i stawka podatku od ustanowienia hipoteki wynosi:

  • na zabezpieczenie wierzytelności istniejących – od kwoty zabezpieczonej wierzytelności – 0,1 %
  • na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej – 19 zł

 

Przed zmianą ustawy o księgach wieczystych kredytobiorca uiszczał do urzędu skarbowego  :

  • od hipoteki zwykłej  0,1% kwoty udzielonego kredytu
  • od hipoteki kaucyjnej 19 zł 

przy czym rodzaj ustanowionej hipoteki nie miał znaczenia, a jedynie wierzytelność jaką zabezpieczała

 

PIERWSZE WĄTPLIWOŚCI 

Czy po zmianie ustawy o księgach wieczystych opodatkowanie hipoteki wyniesie 0,1% czy 19 zł ?

 

Interpretacje prawa podatkowego na stronie KRAJOWEJ INFORMACJI PODATKOWEJ  wątpliwości rozwiały –  hipoteka zabezpieczająca zarówno kapitał (wierzytelność istniejąca)  jak i odsetki oraz inne należności od kredytu (wierzytelność o wysokości nieustalonej ) podlega opodatkowaniu w kwocie 19 zł.

 

Interpretacje prawa podatkowego – wyszukiwarka

 

W interpretacji indywidualnej

Sygnatura ITPB2/436-61/11/TJ

Data 2011.07.12

Autor Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy

Istota interpretacji: Ustalenie stawki podatku w przypadku ustanowienia hipoteki zabezpieczającej wierzytelność zarówno o wysokości ustalonej jak i nieustalonej.

czytamy :

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca, jako płatnik, w związku ze zmianą ustawy o księgach wieczystych i hipotece, powziął wątpliwości co do wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych jaki powinien zostać pobrany od ustanowienia hipoteki zabezpieczającej zarówno wierzytelność główną o wysokości ustalonej, jak również wierzytelność uboczną (odsetki, koszty, itp.) o wysokości nieustalonej. ( … )

W dotychczas obowiązujących przepisach ustawy o księgach wieczystych i hipotece istniał podział na hipotekę zwykłą, zabezpieczającą wierzytelność o wysokości określonej oraz kaucyjną, zabezpieczającą wierzytelność o wysokości nieokreślonej. Jednakże w dniu 20 lutego 2011 r. weszły w życie przepisy ustawy z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 131, poz. 1075), które zniosły podział hipoteki na hipotekę zwykłą oraz kaucyjną. Nowe przepisy wprowadziły tylko jeden rodzaj hipoteki. Od lutego 2011 r. hipoteką może być zabezpieczona wierzytelność pieniężna, w tym również wierzytelność przyszła. Hipoteka ta może również zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi, albo kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia.

Z treści powołanych przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zastosowanie stawki podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku ustanowienia hipoteki nie jest uzależnione od rodzaju ustanowionej hipoteki, lecz od tego, czy wierzytelność zabezpieczona hipoteką istnieje i jej wysokość jest znana, czy też wysokości tej wierzytelności ustalić nie można (czyli od rodzaju zabezpieczonej wierzytelności).

W konsekwencji zmiana przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece w powyższym zakresie nie ma wpływu zasadniczo na stosowanie przepisów ustawy podatkowej. Oznacza to, że obowiązujące do dnia 20 lutego 2011 r. zasady pobierania podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki znajdują zastosowanie także do ustalenia stawki podatku po wejściu w życie ustawy nowelizującej.

W rezultacie więc, rację ma Wnioskodawca, że w przypadku ustanowienia hipoteki stanowiącej  zabezpieczenie zarówno wierzytelności istniejącej (kwoty głównej kredytu), jak i wierzytelności o wysokości nieokreślonej (odsetek, kosztów, itp.), pobierając podatek powinien zastosować stawkę wynikającą z art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, tzn. w wysokości 19 zł.

W takiej sytuacji do czynienia mamy bowiem z wierzytelnością o wysokości nieustalonej.

 

Co jednak, gdy następuje ustanowienie hipoteki łącznej ?

 

Opłata sądowa za wpis hipoteki łącznej wynosi 200 zł ,  tyle samo, jak za wpis hipoteki na jednej nieruchomości.

Czy zatem  również PCC-3 należy złożyć i opłacić jeden raz ?

 

Niestety NIE –  należy złożyć tyle deklaracji PCC-3 ile jest nieruchomości i tyle razy zapłacić podatek.

 

W interpretacjach czytamy :

 

Hipoteka ma charakter hipoteki łącznej, jeżeli kilka nieruchomości jest obciążonych w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności w taki sposób, że każda nieruchomość gwarantuje zapłatę całej wierzytelności, a wierzyciel ma swobodę wyboru nieruchomości, z których będzie dochodził zaspokojenia. Nazwa tej hipoteki nie powinna wprowadzać w błąd, ponieważ wbrew jej brzmieniu nie oznacza, że mamy do czynienia z jedną hipoteką. W takim przypadku mamy bowiem do czynienia z tyloma hipotekami, ile jest przedmiotów (np. nieruchomości), na których dokonano zabezpieczenia (które obciążono hipoteką). Prawo polskie nie przyjęło konstrukcji jednej hipoteki obciążającej kilka nieruchomości, lecz wielość hipotek, t.j. tyle, ile jest nieruchomości obciążonych, zabezpieczających jedną wierzytelność.

 

Rodzaj dokumentu interpretacja indywidualna

Sygnatura ITPB2/436-184/12/TJ

Data 2013.01.08

 

Istota interpretacji Opodatkowanie ustanowienia hipoteki łącznej.

 

 ...w omawianej sprawie ustanowiono pięć hipotek na zabezpieczenie tej samej wierzytelności, wobec czego na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b) ustawy należy wyliczyć wysokość podatku – osobno dla każdej hipoteki. W rezultacie więc, w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca winien złożyć pięć deklaracji PCC-3 dotyczących ustanowienia pięciu hipotek oraz zapłacić z tego tytułu podatek od czynności cywilnoprawnych wg. stawki 19 zł odrębnie dla każdej z hipotek zabezpieczających wierzytelności o wysokości nieustalonej, tj. 5×19 zł.

 

Rodzaj dokumentu interpretacja indywidualna

Sygnatura ILPB2/436-67/12-4/MK

Data 2012.06.08

 

Istota interpretacji : Hipoteka łączna umowna.

 

Reasumując należy wskazać, iż skoro przedmiot opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stanowi czynność ustanowienia hipoteki, to należy stwierdzić, iż planowane ustanowienie pięciu hipotek na zabezpieczenie tej samej wierzytelności o wysokości nieustalonej (hipoteka zabezpieczy również odsetki od wierzytelności), oznacza, że na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b) ustawy wysokość podatku należy wyliczyć osobno dla każdej hipoteki (tj. 5 x 19 zł).

 

Dopisanie wierzytelności do już istniejącej hipoteki – co z PCC-3 ?

 

W przypadku zaciągania kolejnego kredytu  w danym banku i zabezpieczeniu tego kredytu już istniejącą hipoteką, ustanowioną po 20.02.2011 r.  i zabezpieczającą inną wierzytelność tego banku ( inny kredyt) następuje zmiana treści hipoteki.

 

Co z PCC-3 ?

Urząd Skarbowy Poznań – Winogrady na pytanie o konieczność złożenia w takiej sytuacji PCC-3 odpowiedział (telefonicznie), iż jest to zmiana, która nie pociąga obowiązku odprowadzenia podatku od czynności-cywilnoprawnej ustanowienia hipoteki , zatem deklaracja PCC-3  nie jest składana. 

 

Wynika to z dwóch przyczyn :

  • nie mamy do czynienia z ustanowieniem hipoteki, lecz jej zmianą
  • podwyższenie kwoty hipoteki nie wpływa w tym przypadku na podwyższenie podstawy opodatkowania ( nadal jest to wierzytelność o wysokości nieustalonej ) , zatem taka  zmiana nie podlega opodatkowaniu

 

Jednakże – w konkretnej sytuacji należy zapytać  urząd skarbowy.

 

W interpretacjach niewiele znalazłam w tym temacie :

 

Rodzaj dokumentu interpretacja indywidualna

Sygnatura ITPB2/436-156/11/TJ

Data 2012.01.02

 

Istota interpretacji – Opodatkowanie ustanowienia hipoteki

 

Odnosząc się natomiast do kwestii opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności podwyższenia sumy jednej z nich wyjaśnić należy, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają, stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 2 zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one  podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4. W przedmiotowej sytuacji nie można mówić o zmianie umowy o ustanowienie hipoteki skutkującej powstaniem obowiązku podatkowego, gdyż zmieniona aneksem z dnia 6 czerwca 2011 r. jedna z umów hipoteki nadal zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej. Nie dochodzi więc do podwyższenia podstawy opodatkowania, a więc nie występuje okoliczność uzasadniająca opodatkowanie takiej czynności podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego, w przedstawionej we wniosku sytuacji, podwyższenie sumy jednej z hipotek nie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

 

Rodzaj dokumentu interpretacja indywidualna

Sygnatura IBPBII/1/436-379/11/AŻ

Data 2011.11.22

 

Istota interpretacji – opodatkowanie zmiany hipoteki

 

Jeżeli zmiana hipoteki ma na celu zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej – na co wskazuje sam Wnioskodawca – to nie można mówić o podwyższeniu podstawy opodatkowania, gdyż określenie jej jest niemożliwe. W takiej sytuacji pobiera się stałą stawkę kwotową podatku, która już przez Spółkę została uiszczona w momencie ustanowienia hipoteki. Ponadto w przypadku podatku od czynności cywilnoprawnych przyjętą zasadą jest, że w przypadku zmiany umów, które powodują podwyższenie podstawy opodatkowania przy ustaleniu wysokości podatku uwzględnia się podatek poprzednio uiszczony. W przypadku stawki kwotowej przy hipotece takiej możliwości nie ma.

Wobec powyższego podwyższenie (zmiana) hipoteki, która zabezpiecza wierzytelność o wysokości  nieustalonej nie będzie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

 

Opracowano na podstawie interpretacji podatkowych na stronie Ministerstwa Finansów

 

 

Copyright @Bożena Myszczyszyn, Doradca Finansowy i Kredytowy, sprawdzony-doradca.pl
Wszelkie prawa zastrzeżone.