Bożena Myszczyszyn

Specjalista ds. kredytów hipotecznych

Archiwa
Czerwiec 2017
P W Ś C P S N
« Kwi    
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  

podpisanie-umowy-kredytowejPodpisanie UMOWY KREDYTOWEJ. Kilka wskazówek, jak podczas wizyty w banku czytać, by ważne zapisy nam nie umknęły i co czasem zaskakuje?

 

Niezależnie od celu kredytowania ( zakup mieszkania, domu, działki, budowa , remont itd…), gdy nadchodzi moment spotkania w banku i podpisania UMOWY KREDYTOWEJ weryfikacja zapisów tejże umowy jest ważna niezależnie od ilości spotkań i rozmów na etapie składania wniosku.

 

Dlaczego ?

 

  • po pierwsze – żeby bezproblemowo uruchomić / wypłacić kredyt, zapłacić zbywcy
  • po drugie – żeby w terminie dopełnić dodatkowych warunków z umowy zanim bank się upomni lub zrobi to za kredytobiorcę
  • po trzecie – żeby nie stracić zniżek na marży, jeśli związane były z dodatkowymi warunkami
  • po czwarte – ponieważ dokumenty należy czytać przed podpisaniem, by nie było „mądry Polak po szkodzie”

 

Warto poprosić w banku o dodatkowy egzemplarz umowy, jeśli go wcześniej nie otrzymaliśmy i na tej „roboczej” umowie w trakcie omawiania zapisów z doradcą nanosić notatki, zaznaczać istotne punkty, podkreślać warunki do spełnienia ….

 

Rzut okiem na umowę…

 

  1. Cel kredytowania – należy zweryfikować oznaczenie nieruchomości, czy cel jest zgodny z wnioskiem, przykładowo – jeśli część kredytu miała być na zakup, a część na refinansowanie lub cel dowolny – czy wszystkie te cele zostały ujęte

 

  1. Okres wykorzystania kredytu / całkowita wypłata kredytu nastąpi do dnia …  / data spłaty pierwszej raty kapitałowo-odsetkowej  ….  te zapisy wskazują  do kiedy należy uruchomić ostatnią transzę kredytu lub ile mamy czasu na podpisanie aktu notarialnego ze zbywcą i spełnienie warunków uruchomienia   ( przekroczenie terminów wiąże się z aneksem do umowy kredytowej) , zasadniczo – zanim zaczniemy spłacać kapitał kredytu, cały kredyt musi być wypłacony

 

  1. WARUNKI uruchomienia kredytu / poszczególnych transz kredytu –należy zwrócić szczególną uwagę na warunki uruchomienia również w kontekście zgodności tych warunków z zapisami aktu notarialnego ze zbywcą, bank nie może być zaskoczony innymi ustaleniami niż były przy umowie przedwstępnej , w warunkach uruchomienia w zależności od celu kredytowania może znaleźć się:
  • złożenie dyspozycji uruchomienia
  • dostarczenie aktu notarialnego kupna – sprzedaży (rynek wtórny)
  • dostarczenie potwierdzonej przez sąd kopii wniosku o wpis hipoteki wraz z oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki (rynek wtórny)
  • dostarczenie polisy ubezpieczeniowej nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych wraz z cesją na bank (rynek wtórny, budowa )
  • dostarczenie oświadczenia dewelopera / SM o przyjęciu do wiadomości przelewu wierzytelności ( rynek pierwotny)
  • przeprowadzenie inspekcji
  • opłacenie składki ubezpieczenia niskiego wkładu, ubezpieczenia na okres przejściowy, kosztu inspekcji , prowizji za udzielenie …

WAŻNEnależy upewnić się, czy w przypadku wypłat transz na rynku pierwotnym każdorazowo wymagana jest dyspozycja kredytobiorcy, czy też w pewnych przypadkach bank uruchamia kolejne transze automatycznie w miarę postępu prac budowlanych

 

Dokumenty do wpisu hipoteki , umowę cesji, umowę przelewu wierzytelności – otrzymujemy z banku wraz z umową kredytową .  Warto tylko pamiętać, że daty, które znajdą się na oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki nie powinny być wcześniejsze niż data, w której staliśmy się właścicielami ( data aktu not. )

 

  1. Oprocentowanie –  tu znajdziemy aktualną stawkę WIBORmarżę docelową ,  informację o ewentualnym podwyższeniu marży ( okres przejściowy/pomostowy),  informację, że na dzień podpisania umowy marża wynosi ….  ( będzie to marża z podwyższeniem) , rzeczywistą roczną stopę oprocentowania kredytu (RRSO)  , zasady zmiany stawki WIBOR …  mogą być też zapisy o warunkach do spełnienia w związku z obniżeniem marży za dodatkowe produkty/zobowiązania  ( wpływ wynagrodzenia, obroty na karcie kredytowej itp … i skutki niedotrzymania warunków)

 

Przeczytaj też Jak banki aktualizują WIBOR

 

  1. Inne ustalenia stron / zobowiązanie kredytobiorcy – tu mogą znaleźć się zapisy zobowiązujące do corocznego dostarczania polisy na nieruchomość, terminu dostarczenia odpisu księgi Wieczystej  ( istotne z uwagi na okres pomostowy) , zasad rozliczenia kredytu , przy rynku pierwotnym – terminów dostarczenia aktu notarialnego, polisy, wniosku o wpis hipoteki …

 

  1. Część ogólna umowy / ogólne warunki kredytowania / regulamin – określają zasady ogólne, wspólne dla kredytobiorców np. zasady wcześniejszej spłaty albo zawieszenia raty ( wakacje kredytowe )

 

  1.  Opłaty i prowizje  – tu bank wymienia jakie opłaty poniesiemy lub jakie możemy ponieść w przyszłości, jeśli taka sytuacja wystąpi :
  • opłata za ewentualny aneks do umowy
  • oplata za wniosek o wpis hipoteki (uiszczana w sądzie)
  • opłata za PCC-3 (uiszczana w US )
  • opłata za odpis KW ( płatna w sądzie)
  • opłata za wystawienie opinii/zaświadczenia
  • koszty monitów / wezwań

Część z tych pozycji stanowi element taryfy prowizji i opłat, ale może nigdy nie wystąpić sytuacja, w której będziemy zobowiązani do uiszczenia danej opłaty.

 

 

  1. KOSZTY KREDYTU , w tym :
  • CAŁKOWITA KWOTA DO ZAPŁATY – obejmuje kwotę kredytu i całkowity koszt kredytu
  • CAŁKOWITY KOSZT KREDYTU – obejmuje koszty wyliczone za cały okres kredytowania np. za całe 30 lat , część pozycji jest określana szacunkowo , koszty kredytu wpływają na RRSO, jednakże nie oznacza to, że kredytobiorca jest zobowiązany ponieść te koszty na moment uruchomienia kredytu , ma to dać ogólny pogląd ile kredytobiorcę w perspektywie całego okresu kredytowania będzie kosztował fakt, iż finansuje zakup/budowę z kredytu :

– odsetki za cały okres kredytowania (koszt odsetkowy kredytu) – jeśli obowiązuje nas podwyższenie marży z uwagi na okres pomostowy to zostaną wyliczone wg podwyższonego oprocentowania, gdyż takie obowiązuje w dniu podpisywania umowy , jest to tylko szacunek, bo przy zmiennym oprocentowaniu trudno przewidzieć poziom WIBOR-u w przyszłości, a dodatkowo po uprawomocnieniu wpisu hipoteki marża spadnie i odsetki zostaną przeliczone wg niższego oprocentowania

prowizja za udzielenie kredytu

– koszt wszystkich przewidywanych inspekcji

– koszt opłaty sądowej za wpis hipoteki

– koszt PCC-3

koszt ubezpieczenia niskiego wkładu – to też jest szacunek, bo bank nie wie, czy kredytobiorca spłaci brakujący wkład w 40 miesięcy czy w 120 , najczęściej szacuje się koszt na trzy 3-letnie okresy, chociaż na moment uruchomienia pobierana jest składka za pierwszy okres

koszt zabezpieczenia na okres przejściowy – o ile nie jest ujęty w podwyższeniu oprocentowania i odsetkach, najczęściej też jest to szacunek, bo do końca nie wiadomo, kiedy wpis hipoteki się uprawomocni

koszt ubezpieczenia na życie za cały wymagany okres  np. zgodnie z warunkami obniżenia marży,  pomimo, iż w większości przypadków można z ubezpieczenia zrezygnować wcześniej, przykładowo bank oszacował koszt na 5 lat, a kredytobiorca zrezygnuje po roku  i automatycznie całkowity koszt kredytu będzie inny

koszt ubezpieczenia od utraty pracy i upadłości – za okres uwarunkowany np. warunkami promocyjnej marzy

– koszt ubezpieczenia nieruchomości –  również jest oszacowany na cały okres kredytu, pomimo, że składkę najczęściej płaci się rocznie

 

To właśnie te SZACUNKOWE KOSZTY wyliczone za cały okres trwania umowy najczęściej powodują pytania lub obawy, czy przypadkiem nie trzeba takiej kwoty przygotować na moment uruchomienia.

BEZ OBAW, to co jest do zapłaty przed uruchomieniem bank najczęściej określa w warunkach uruchomienia.

 

Poznań, 14.02.2013r.
 

Copyright @Bożena Myszczyszyn, Doradca Finansowy i Kredytowy, sprawdzony-doradca.pl
Wszelkie prawa zastrzeżone.