Bożena Myszczyszyn

Specjalista ds. kredytów hipotecznych

Archiwa
Czerwiec 2017
P W Ś C P S N
« Kwi    
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  

rodzina-na-swoimRodzina na Swoim „od kuchni” – ta sama stopa referencyjna, te same zasady – skąd RÓŻNICE w wysokości dopłaty ?

 

ARTYKUŁ DLA CIEKAWYCH. Te same zasady i ta sama stopa referencyjna będąca oprocentowaniem, wg którego we wszystkich bankach kredytujących w ramach programu Rodzina na Swoim naliczana jest kwota odsetek dopłacanych przez BGK . Mogłoby się zdawać, że i SUMA DOPŁAT powinna być dokładnie taka sama niezależnie od banku, a tak nie jest. Skąd różnice ?

 

 

Przeczytaj również   Sposób liczenia dopłaty w ramach RnS

Wszystkie informacje o programie są na stronie BGK

 

Warunki „Rodzina na Swoim” w skrócie (data wygaszenia programu 31.12.2012r.) :

  1. Małżeństwo lub osoba samotnie wychowująca dziecko może sfinansować zakup domu o powierzchni do 140 m2 z dopłatą odsetek maksymalnie do 70 m2 tego domu lub zakup lokalu mieszkalnego o powierzchni do 75 m2 z dopłatą odsetek maksymalnie do 50 m2 tego lokalu
  2. Singiel może sfinansować zakup lokalu mieszkalnego o powierzchni do 50 m2 z dopłatą odsetek maksymalnie do 30 m2 tego domu
  3. WSKAŹNIK dopłat „W” – w przypadku gdy powierzchnia nieruchomości nie przekracza maksymalnej powierzchni podlegającej dopłacie wynosi 1, w pozostałych przypadkach jest to stosunek maksymalnej powierzchni za którą jest naliczana dopłata do całkowitej powierzchni nieruchomości  np. singiel kupuje mieszkanie o powierzchni 50 m2 , wskaźnik dopłat wyniesie 0,6 ( 30m2 / 50m2)
  4. Wysokość dopłaty stanowi równowartość 50% kwoty odsetek naliczonych od podstawy naliczenia dopłaty, według zmiennej stopy referencyjnej BGK obowiązującej w dniu naliczenia dopłaty. W IV kwartale 2012 stopa ta wynosi 7,06%.
  5.  PODSTAWĘ  do naliczenia kwoty dopłat stanowi zadłużenie pozostające do spłaty (w części lub całości w zależności od wskaźnika dopłat )

 

Jak obliczyć dopłatę przy kredycie RnS ? Można wykorzystać poniższy wzór :

 

 [ ( zadłużenie * wskaźnik dopłat  * aktualna stopa referencyjna ) / 12  ]  * 50%

 

Wzór jest właściwy na etapie symulacji, gdzie każdy miesiąc jest traktowany równo, jako 1/12 roku.

 

Biorąc pod uwagę zróżnicowaną ilość dni w poszczególnych miesiącach można się posłużyć bardziej dokładnym wzorem ( wzór właściwy dla danego banku jest zamieszczony w umowie kredytowej ): 

 

 

 DOPŁATA BGK = [ (zadłużenie * wskaźnik dopłat * aktualna stopa referencyjna) * ( ilość dni w okresie odsetkowym / konwencja liczby dni w roku zastosowana przez bank np. 365 ) ] * 50%

 

 

W pierwszym miesiącu kredytowania dopłata jest we wszystkich bankach taka sama, gdyż zadłużenie = kwota udzielonego kredytu.

 

 

PRZYKŁAD: Singiel zaciąga kredyt w wysokości  200.000 zł na zakup mieszkania na rynku wtórnym w Poznaniu o powierzchni 50 m2 , dopłata będzie dotyczyć 30 m2. Raty równe. LTV 100%. Kredyt na 30 lat.

 

Odsetki BGK = (200.000 zł * 0,6 * 7,06% ) / 12 = 706 zł

 

Dopłata = 706 zł * 50% = 353 zł

 

W czym tkwi sedno różnic począwszy od drugiego miesiąca spłaty kredytu ?

 

Wszystkiemu winna PODSTAWA,  czyli zadłużenie pozostające do spłaty.

 

Przy ratach równych w poszczególnych bankach jest różna zawartość kapitału w racie, a co za tym idzie już w drugim miesiącu kwota kapitału do spłaty będzie się nieznacznie różnić. Banki nieco inaczej rozpisują  harmonogram, a w większości  PODSTAWA naliczania dopłaty będzie brana z harmonogramu danego banku, a nie BGK.

 

Dla zobrazowania powyższego – konkretne przykłady

Dane z przykładu singla wprowadzam do kalkulatorów wybranych banków. Na początek MILLENNIUM.

 

 Millennium

 

Pierwsza dopłata się zgadza z wcześniejszymi obliczeniami = 353 zł

Sprawdźmy drugą dopłatę  w MILLENNIUM (199.834,76 * 0,6 * 7,06% ) /12 * 50% = 352,71 zł , zgadza się !

 

 KB

 

Sprawdzenie drugiej dopłaty w KREDYT BANKU – PODSTAWA już się nieco różni w stosunku do banku Millennium, a zatem i w dopłacie jest drobna różnica 

(199.861,10 * 0,6 * 7,06% ) /12 * 50% = 352,75 zł,  znowu się zgadza !

 

PEKAO SA

 

PEKAO S.A.  jest jednym z banków w których rata płacona przez klienta w okresie dopłat jest w tej samej wysokości ( oczywiście ta stała wysokość zostanie przeliczona przy zmianie WIBOR)

W pierwszym miesiącu klient spłaca z kapitału 274,46 zł , zatem zadłużenie w drugim miesiącu wyniesie 199.725,54 zł

Dopłata w drugim miesiącu = (199.725,54 * 0,6 * 7,06% ) /12 * 50% = 352,52 zł,  dokładnie tyle ile pokazuje harmonogram

 

 

Kolejny bank i ciekawostka.

 

Bank Pocztowy – do kwestii PODSTAWY, czyli kwoty zadłużenia podchodzi w symulacjach nieco inaczej niż pozostałe banki. Mianowicie, o ile inne banki biorą do wyliczeń faktyczną kwotę zadłużenia , o tyle Bank Pocztowy z  korzyścią dla klienta bierze teoretyczne zadłużenie, takie , jakie by było, gdyby klient cały kredyt spłacał wg oprocentowania stopy referencyjnej 7,06% .

 POCZTOWY

 

 Wg harmonogramu banku Pocztowego dopłata w drugim miesiącu przez analogię do pozostałych banków winna wynosić :

 (199.812,05 * 0,6 * 7,06% ) /12 * 50% = 352,67 zł,  a na harmonogramie jest większa dopłata 352,71 zł

 

Poniżej harmonogram prezentujący spłaty przy oprocentowaniu całego kredytu wg stopy referencyjnej 7,06%

 

 BGK

 

 Dopłata w banku Pocztowym wg zadłużenia z tego „roboczego, hipotetycznego” harmonogramu.

 (199.837,99 * 0,6 * 7,06% ) /12 * 50% = 352,71 zł,  i tym sposobem jest to zgodne z kwotą na harmonogramie banku Pocztowego.

 

 

Podsumowując SUMA DOPŁAT wyniosła :

Millennium

32.280,02 zł

Kredyt Bank

32.223,60 zł

PEKAO SA

31.410,85 zł

Pocztowy

32.307,00 zł

 

To wszystko – jeśli kredytobiorca wybiera raty równe.

W przypadku wyboru rat malejących dopłata będzie identyczna we wszystkich bankach i dla powyższego  przykładu wyniesie 29.416,67 zł. Wynika to z prostej zasady budowy rat malejących, gdzie kwota kapiału w racie jest stała w całym okresie kredytowania ( 200.000 zł / 360 = 555,56 zł ) , a tylko odsetki są malejące. Przy ratach malejących PODSTAWA naliczania dopłaty, czyli kwota zadłużenia będzie dokładnie taka sama niezależnie od banku. 

 

Na koniec

Sposób wyliczenia kwoty dopłaty w poszczególnych bankach należy potraktować jako ciekawostkę, ale w żadnym razie kryterium wyboru oferty.  Najwyższa kwota dopłaty wcale nie jest równoznaczna z tym, że jest to najkorzystniejsza oferta, choć przy dokładnie tych samych parametrach cenowych bank Pocztowy rzeczywiście daje symbolicznie więcej.  Podobnie najniższa kwota dopłaty też jeszcze nic nie mówi o ofercie. Należy mieć na uwadze , że jeżeli zadłużenie będące podstawą wyliczenia dopłaty maleje wolniej, przekładając się tym samym na większą dopłatę do odsetek, to również tym samym część odsetkowa pokrywana z własnej kieszeni kredytobiorcy będzie większa i wyższy całkowity koszt kredytu .

 

Poznań 09.11.2012

 

Copyright @Bożena Myszczyszyn, Doradca Finansowy i Kredytowy, sprawdzony-doradca.pl

Wszelkie prawa zastrzeżone.