Bożena Myszczyszyn

Specjalista ds. kredytów hipotecznych

Archiwa
Czerwiec 2017
P W Ś C P S N
« Kwi    
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  

zmiana zabezpieczenia przy kredycie w CHFZmiana zabezpieczenia przy kredycie w CHF. Zamiar sprzedaży nieruchomości.

 

Przy tego typu planach i zmianach w umowie kredytowej Doradca Finansowy może jedynie wyjaśnić sytuację Klientowi i przygotować go do rozmowy z własnym bankiem, ponieważ będzie to ANEKS do obecnej umowy kredytowej, a wniosek o zmiany w umowie Kredytobiorca zawsze składa bezpośrednio w banku kredytującym.

 

W tej konkretnej sytuacji kredyt został zaciągnięty w roku 2006 i uruchomiony po kursie kupna dewiz  dla CHF  około 2,42.

 

Gorzej wygląda sytuacja przy kredytach uruchamianych w roku 2008, gdzie kurs kupna dewiz CHF spadł nawet poniżej 2 zł . Spłacając całe zadłużenie przy obecnym kursie sprzedaży dewiz  CHF na poziomie ok. 3,46 w zależności od momentu zawarcia umowy kredytowej i kursu uruchomienia może okazać się, że kwota do całkowitej spłaty jest o 30-70% wyższa niż kwota zaciągniętego kredytu. Przy finansowaniu zakupu nieruchomości na 100% LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości), jeśli dołożyć do tego spadek wartości nieruchomości sprzedaż mieszkania/domu połączona ze spłatą kredytu Zbywców może się okazać w praktyce niemożliwa.

 

SZUKANIE ROZWIĄZANIA SYTUACJI to wynik nie tylko KONIECZNOŚCI ale czasem kwestia WYBORU KORZYSTNIEJSZEGO WARIANTU.

 

W sytuacji, gdy cena ze sprzedaży wystarcza na spłatę zadłużenia z tytułu kredytu walutowego w CHF można się jeszcze zastanowić , CZY WARTO TAKI KREDYT SPŁACAĆ PRZED TERMINEM. Oprócz tego, że znacznie wzrosły kursy walut trzeba jednak wziąć pod uwagę, że kredyty z tamtego okresu miały bardzo dobre marże w granicach nawet poniżej 1 p.p. , jeśli do tego dodać aktualny poziom Liboru 3-miesięcznego dla CHF w granicach 0,046 , to łączne oprocentowanie kredytu jest praktycznie prawie równe marży.  Przy tak niskim oprocentowaniu zadłużenia, warto zaczekać nawet kilka-kilkanaście  lat na spadek kursów, a środki, które teraz miałyby spłacić kredyt lepiej oszczędzać. Już zwykła lokata bankowa daje dużo wyższy procent niż koszt oprocentowania kredytu w CHF.

 

ROZWIĄZANIA, które Kredytobiorca ma do wyboru:

 

  • Jeśli zadłużenie jest równe lub niższe niż aktualna wartość nieruchomości (np. był wkład własny ) – sprzedaż mieszkania i całkowita spłata kredytu Zbywców ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomomości – przy jednorazowej dużej spłacie kredytobiorca realizuje koszt różnic kursowych i tym samym może nie odzyskać środków, które wcześniej stanowiły jego wkład własny
  • Jeżeli kredyt Zbywców ma być spłacony ze środków ze sprzedaży nieruchomości, a wartość nieruchomości jest znacznie niższa niż kwota aktualnego zadłużenia, warunkiem przystąpienia stron do aktu notarialnego będzie nadpłata kredytu z własnych środków przez Sprzedających do poziomu nie przekraczającego ceny kupna-sprzedaży
  • Zmiana zabezpieczenia kredytu i wykreślenie wierzyciela hipotecznego z KW nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży – jest to najkorzystniejsze finansowo rozwiązanie na ten moment ograniczeniem jest tu fakt, iż nieruchomość którą Kredytobiorca proponuje bankowi musi być już w jego posiadaniu (lub w posiadaniu osoby trzeciej, jeśli zabezpieczamy się na nieruchomości cudzej) – to znaczy dopuszczalne są tylko takie zmiany, gdzie bank wydając list mazalny będzie miał co najmniej kopię wniosku złożonego do sądu o wpis hipoteki na nowej nieruchomości
  • Jest jeszcze rozwiązanie w postaci kredytu na większą nieruchomość z uwzględnieniem przyszłego dochodu z NAJMU obecnej lub nabywanej nieruchomości tego typu rozwiązania mają swoje ograniczenia zarówno w postaci banków oferujących taki produkt  jak i warunków, które musi spełnić nieruchomość

 

Przy zmianie zabezpieczenia trzeba mieć na uwadze fakt, że bank owszem, może zgodzić się na zabepieczenie pomostowe w postaci np. wyższej marży, ale tylko w przypadku, gdy wpis hipoteki na nowej nieruchomości jeszcze jest nieprawomocny na moment wydawania listu mazalnego dotyczącego poprzedniego zabezpieczenia.

 

Jeśli Kredytobiorca planuje najpierw wyczyścić hipotekę przy zastosowaniu zabezpieczenia pomostowego (analogicznie do sytuacji, gdy dopiero ubiegał się o kredyt) , potem sprzedać nieruchomość, następnie z uzyskanych środków nabyć nową i dopiero wtedy przedstawić ją w banku jako docelowe zabezpieczenie – to na 99,9% spotka się to z decyzją odmowną.

 

Można natomiast na okres zmian dać jako zabezpieczenie nieruchomość kogoś z Rodziny, a po nabyciu nowej nieruchomości ponownie złożyc wniosek o zmianę zabezpieczenia zwalniając nieruchomość udostępnioną „grzecznościowo” na krótki czas.

 

Wrzesień 2012r.